要如何投资房地产私募基金？

1. 要如何投资房地产私募基金？

房地产私募基金（或称：房地产股权投资基金）对所选定项目进行投资决策时，要充分考虑退出方式，以及如果不能按时退出，将采取何种措施保障资金能够安全收回。基金管理公司将根据项目的特点设计出安全的退出方式，并报投资决策委员会通过后执行。房地产私募基金退出方式一般包括以下五种： 
（1）在资本市场出售股票：这种方式针对基金对拟上市房地产公司的投资。   
（2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。  
（3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时间和回购价格），这是基金退出项目常见的一种形式。  
（4）企业间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。  
（5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如, 在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。

2. 私募基金能否投资于房地产

法律分析：私募基金不能投资于房地产行业。私募基金可以投资于中国证券市场上的股票、债券、封闭式基金、央行票据、短期融资权、资产支持证券、金融衍生品及其他中国证券监会规定的投资品种，但是不能投资于房地产，要投资房地产行业可以购买专门的房地产投资基金。
法律依据：《证券投资基金运作管理办法》 第三十五条 封闭式基金的收益分配，每年不得少于一次，封闭式基金年度收益分配比例不得低于基金年度已实现收益的百分之九十。开放式基金的基金合同应当约定每年基金收益分配的最多次数和基金收益分配的最低比例。

3. 如何选择好的房地产私募股权投资产品？

(1) 应该优先选择那些在房地产股权投资业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的私募股权投资基金发行的产品。毕竟私募股权投资基金是设计、发行和管理房地产股权投资产品的“第一线操刀者”，也是评估和防范资金运用风险的“第一道屏障”。 
(2) 重点关注担保方式，通常情况下土地使用权抵押优于第三方保证，如果房地产产品设计中运用了房屋所有权买断、项目公司股权转让、第三方金融机构保证等方式，这些无疑是更稳妥的“担保”机制。另外，不少房地产股权投资产品都设计了组合的担保策略，投资者在甄别产品时应坚持“抓大放小”的原则，重点关注最便于掌控和变现的担保方式。 
(3) 房地产市场的区域性很强，在同等条件下，投资者应该优先选择经济发展水平较高、当地房地产市场较具成长性、投资环境以及配套基础实施较完善的地区，尤其是这些地区的中心城市以及重要地段的房地产股权投资项目应该是不错的选择。 华地资本献上

4. 关于房地产私募基金风险

房地产私募基金风险
1、法律和政策风险
对于国内私募基金而言,目前存在的最主要问题是缺乏法律依据和政策支持,使其处于法律和政策的边缘地带。迄今,我国的《证券法》、《信托法》等法律的条文都没有对私募基金的含义、资金来源、组织方式、运行模式等问题做出明确规定。2003年10月《证券投资基金法》出台,由于存在诸多争议,仍未能够为私募基金“正名”。
从外表看,许多基金似乎都有合法身份,但如果对其经营的业务进行深究,其中一些机构很容易让人与“地下集资”、“非法集资”联系在一起。正是由于私募基金的法律地位得不到承认,其经营活动一直游离于法律和政策监管之外,一旦发生违约行为,不论基金管理者还是投资者都得不到法律的保护,因而面临很大的法律和政策风险,并且基金规模越大,这种法律和政策风险就越高。
2、道德风险
私募基金的组织结构是一种典型的委托—代理机制,有限合伙人将资金交给一般合伙人负责经营,只对资金的使用作出一般性的规定,通常并不干预基金经理的具体运营。
在运营过程中,私募基金经理和基金持有人都追求期望投资收益最大,私募基金经理越努力,收益越大,可是私募基金经理除了拿固定的管理费之外,还可以拿业绩提成费用,当业绩提成费用大于管理费用时,私募基金经理并不会采取使双方利益最大化的投资策略,因为这样选择并不能使其本身利益最大化,而是可能会滥用自己的职权去追求更多的个人利益,从而使基金持有人的资产将承受更大的风险,所以即使私募基金有较为优越的激励安排,但代理人的道德风险仍然存在。
3、操作风险
私募基金的投资策略具有隐蔽性,国际上一般对私募基金的信息披露没有严格的限制,这就会造成严重的信息不对称,不利于对基金持有人利益的保护。在没有外在约束机制的情况下,私募基金追逐利益的投机本性,可能会让它们为了获取巨额的利润,与上市公司串谋,进行内幕交易、操纵股价等违法行为。这些操作风险都会给投资人和市场带来很大的危害。基金管理人的个人操守不好衡量,如果管理人不遵守合同,就会给投资人造成损失。
私募基金的流动性风险私募基金一般都具有很长的锁定期,在这期间资金不准撤出,以此来保证基金运作的持续性和稳定性,对基金经理的投资策略不造成影响。私募基金不能上市交易,因此风险不能随时转移,持有人只有等待持有期满才能变现,基金持有人可能在基金封闭期内会因为资金难以变现而发生债务危机甚至破产。
虽然大家是知道房地产私募基金有如此多的好处的，但与此同时如果大家忘了房地产私募基金风险的话，那么是很容易让自己亏本损失的，其实不管是房地产私募还是什么，只要是私募基金就共同的风险的主要是法律法规和道德层面的以及操作方面的，所以大家一定要以此为戒。

5. 房地产私募基金的优势

以获得投资收益为目的的房地产投资基金的提供者之所以不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资，是因为房地产投资基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点，具有“单个投资制度”所无与伦比的制度优势。

6. 私募股权基金风险大吗

私募股权基金，又叫做PE基金，归类于高风险投资的一种私募基金。
在高风险投资的基金中，PE的风险小于VC（风投），但是显著的高于股票基金和其他混合型基金。当然，它的收益相对应的也是会成倍的高于一般的股票基金。
风险大主要来自于以下两点：
1、募集形式是私募，也就是像有限的投资者募集资金，它的募集对象并不公开。也就意味着不受监管，也无需强制性的公告投资信息，极易造成基金管理人和投资人的信息不对称。投资者无从得知，资金的运作状况。
2、股权投资，PE是明确投资于股权，也即未上市公司的股份权益，时常会通过派遣独立董事，构建独立的财务核算制度来参与股份公司的运作。未上市公司的特点首先是规模小，公司的财务情况和运营战略不像公众公开。另外，未上市公司由于规模有限，业务有限，往往受到市场制约的强度更大，业务开展不力或者行业过时都会导致公司股权的贬值。
3、PE相较于VC（风投），风险是适当可控的，PE在投资某一家未上市公司的股权时，一般在投资协议签署当时即需要设立退出方案。也就是说PE事实上做的业务就是购买一间已经有相当发展程度的公司，参与管理和财务规划，在未来再转手卖出这间公司去赚钱。不同于纯粹的风险投资。

7. 什么是房地产私募基金

房地产私募基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。
它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。

8. 私募股权投资基金是什么？股权投资风险大吗

私募股权投资(Private Equity，简称“PE”)是指通过私募形式对私有企业，即非上市企业进行的权益性投资，通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。广义上讲，私募股权投资涵盖企业首次公开发行前各阶段的权益投资，即对处于种子期、初创期、发展期、扩展期、成熟期等各个时期企业所进行的投资。投资需谨慎，要到合法正规的场所，例如腾讯众创空间
私募股权投资的风险：
　　在私募股权投资中，由于存在较高的委托代理成本和企业价值评估的不确定性，使得私募股权投资基金具有较高的风险。其风险问题主要包括以下几类：
　　(1)价值评估带来的风险
　　在私募股权投资基金的过程中，对被投资项目进行的价值评估决定了投资方在被投资企业中最终的股权比重，过高的评估价值将导致投资收益率的下降。但由于私募股权投资的流动性差、未来现金流入和流出不规则、投资成本高以及未来市场、技术和管理等方面可能存在很大的不确定性，使得投资的价值评估风险成为私募股权投资基金的直接风险之一。
　　(2)知识产权方面存在的风险
　　这一点对科技型企业具有特殊意义，私募股权投资尤其是创业风险投资看重的是被投资企业的核心技术，若其对核心技术的所有权上存在瑕疵(如该技术属于创业人员在原用人单位的职务发明)，显然会影响风险资本的进入，甚至承担违约责任或缔约过失责任。对于这一风险，企业一定要通过专业人士的评估，确认核心技术的权利归属。
　　(3)委托代理带来的风险
　　在私募股权投资基金中，主要有两层委托代理关系：第一层是投资基金管理人与投资者之间的委托代理，第二层是私募股权投资基金与企业之间的委托代理。
　　第一层委托代理问题的产生主要是因为私募股权投资基金相关法律法规的不健全和信息披露要求低，这就不能排除部分不良私募股权投资基金或基金经理暗箱操作、过度交易、对倒操作等侵权、违约或者违背善良管理人义务的行为，这将严重侵害投资人的利益。
　　第二层委托代理问题主要是“道德风险”问题，由于投融资双方的信息不对称，被投资方作为代理人与投资人之间存在利益不一致的情况，这就产生了委托代理中的“道德风险”问题，可能损害投资者的利益。这一风险，在某种程度上可以通过在专业人士的帮助下，制作规范的投融资合同并在其中明确双方权利义务来进行防范，如对投资工具的选择、投资阶段的安排、投资企业董事会席位的分配等内容作出明确约定。
　　(4)退出过程中的风险
　　我国境内主板市场上市标准严格，对上市公司的股本总额、发起人认购的股本数额、企业经营业绩和无形资产比例都有严格的要求；中小企业难于登陆主板市场，而新设立的创业板市场“僧多粥少”，难于满足企业上市的需求；产权交易市场性质功能定位不清，缺乏统一、透明、科学的交易模式以及统一的监管，这无疑又为特定私募股权投资基金投资者增加了退出风险。