“商誉减值”是什么意思？

1. “商誉减值”是什么意思？

如何理解商誉减值？商誉减值怎么进行会计处理？

2. 什么叫商誉减值？

商誉是收购过程中支付的对价相对净资产公允价值的溢价部分国际上对商誉在会计上的处理有三种方式，一开始就处理掉，逐年摊销，发生时做减值；下面分别来讲：
1、一开始就处理掉收购完成时就和所有者权益进行抵消，这样会造成总资产下降的效果，而且对当期利润影响很大。
2、逐年摊销把商誉视为无形资产，会计上常用的摊销是固定资产和无形资产，固定资产是机器设备、房屋建筑、交通工具等，摊销年限是5到40年。无形资产是知识产权和品牌价值等，摊销年限是5到20年。s把商誉作为无形资产也正常，逐年摊销，对企业的利润影响平滑掉了。
3、发生时做商誉减值这是我们国家目前使用的会计准则，在并购动作发生时，把溢价部分记在“商誉”这个会计科目下，每年做一次减值测试，如果发生事实的减值，就在会计上做减值处理，也就是把商誉都去掉了，这种方式的好处就是在并购发生后会大大增强企业的盈利能力
并购一家企业/项目，你的收入和盈利一般都会增加的，但是你并购的成本却没有计算为成本，业绩上会非常好看。坏处就是一旦发生减值，那么对当期利润的影响非常大，效果就是现在看到的，比如天神娱乐预亏70亿元，一次性把商誉都处理掉，来个财务大洗澡。

未来的会计准则会向摊销改变，具体什么时间落地，这个事情要看财政部的行动了。在正式的文件政策落地前，商誉减值是依旧要做的，看好手中的股票，怎么看商誉？找到上市公司的资产负债表，在会计科目“无形资产”的下一行一般就是“商誉”。

举个华谊兄弟和冯小刚利用商誉做套现的例子2015年华谊兄弟以10亿元收购了冯小刚的东阳拉内公司，这家公司的净资产经会计审计是1.3万人民币，冯小刚完美的实现了财务自由，在上次和小崔的互怼中，说自己为国家创造了多少亿的税收，这个就有点那个啥了，怎么就忘了自己的拉美公司了
利用商誉做套现，最后做减值，股民承包了你的收购拉美的财务支出，一边把自己说得是个大善人，一边利用各种规则实现“套现”和“避税”，在法律上虽然算是合规，但是自己这么标榜自己就不地道了啊，这个拉美一点也不美啊，低调一点比较好。

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房价的高低和什么有关呢？这是我们大家都关心的问题，本文就从宏观角度对影响或者决定房价的因素做一个分析。房价的高低可以从两个角度来看， 第一是成本决定论；第二个是供需决定论，下面做详细的分析：
1、房价的成本决定论房子作为一种提供居住功能的商品，拥有金融属性的同时也拥有商品属性，而商品的价格是受到成本制约的，任何一件商品的价格都不可能低于成本价格，因为这样的话，那么企业是亏损的，是无法持续经营的。
个别行业的特殊时期会出现销售价格低于成本价格，但是只是在特殊时期，不会是持久的，比如共享汽车，滴滴刚开始推行的时候就是低于成本价格的，滴滴亏损的是股东和投资人的钱，用于补贴司机和乘客，但是这种做法是无法持续的，最后滴滴和快递合并了，市场统一了，那么就恢复到了正常的价格。

房子的成本包括什么？一个是生产原材料，也就是土地，土地是房子的原材料，土地的成本占据了房子价格的相当一部分；还有就是钢筋水泥等建筑材料、以及设计和监理等等费用，还有就是人工费用支出，剩下的还有财务费用、税费、企业利润。
土地成本下图是2010年到2019年以来的土地土让金和商品房销售金额的数据，2010年的土地出让金是2.9万亿，2011年是3.15万亿，2012年是2.7万亿，到了2013年就达到了3.9万亿，2013年是创造的历史记录。
2014年和2015年是萎靡的两年，土地出让金分别是2.3万亿和3万亿，而此后在迎来了一波房地产牛市，土地拍卖价格也随之大涨，到了2016年就增加到了3.7万亿，2017年达到5.2万亿，2018年更是创纪录的6.5万亿，而2019年虽然全国的数据还没有出来，但是根据全国300个城市的土地出让金同比增长19%也可以估算出2019年全国土地出让金应该在7.7万亿的水平。

土地出让金是是面粉，房子是面包，商品房销售金额在2010年为3.7万亿，2011年增加到5.9万亿，2012年进一步增加到6.4万亿，2013年达到了8.1万亿的历史记录，2014年萎靡了一年，降低到7.6万亿，但是2015年下半年开始楼市回暖，当年达到了8.7万亿，此后一路上涨，到了2019年达到了16万亿的历史峰值。
整体上来看，土地出让金在不断的上涨，而商品房销售金额也在不断的上涨，土地出让金在2019年达到了7.7万亿的历史新高水平，而商品房销售金额也达到了16万亿的历史水平。土地出让金占商品房销售金额的比例在2010年为78.38%，而到2014年降低到30.48%，然后在2018年再次回到了43.33%。

当然，因为土地出让金是当年成交拍卖的土地，但是这些土地要建成房子销售恐怕还需要等两年，那么这就  有一个时间差，也就是说2015年出让的土地也许是在2017年变成房子销售的，根据这个原则，我们用时间错开的方法来将土地出让金除以2年后商品房销售 金额，得到的比值大概是在30%-40%的区间。
我们再来看一组国土资源部的数据，在2010年，国土资源部公布了一组数据，2009年地价占房价的比值为31.2%，这个是全国平均水平，而在上海、南京、杭州的地价占房价比看，2009年居住用地地价占房价比分别为47.36%、47.89%、45.47%。我们再来看你一组易居研究院的数据，下图是在不计算容积率的情况下，土地购置均价占商品房销售均价比重，2017年高达68%。

我们把容积率计算在内的话，更加能够反应地价占房价的比重，我们还是使用易居研究院的数据，全国50城加权平均地价房价比的年度走势，在2016年达到了一个高点，将近45%，在2017年回落到38%，这全国50城的地价房价比会比全国平均水平要高的，但是我们也基本可以判断，当前地价和房价比基本是在30%-40%的区间。这个区间是我们可以做的一个基本判断。

税收税费我们从一家房企当中来一窥究竟吧，万科是房地产行业的标杆，他的财务数据会有一定的代表性，2019年万科的营收是3679亿元，而其中的营业税及附加为329亿元，而企业所得税是214亿元，税收合计为543亿元，大概占据了总营收的15%。
我们可以简单的来看税收占据了营收的15%。净利润万科的利润是比较漂亮的，2019年获得净利润为551亿元，那么占营收的比例也是15%左右。万科的净利润已经是行业内的标杆了，一般的房企是做不到这个水平的。

利息和其他管理费用万科2019年的利息是92亿元，占营收的比例是2.5%，而销售费用90亿元，占比也是2.5%，管理费用110亿元，占比是3%，这几项费用加在一起大概是8%的比重。税收、净利润、利息以及其他管理费用之和大概是占营收的38%左右。
那么剩余的成本就是62%的比重，我们上文分析过，地价占房价的比例大概是30%到40%的水平，但是万科的项目主要是在一二线城市，而且售价较高，2019年全年万科的销售均价是1.53万元/平米，这个价格是远高于融创和恒大以及碧桂园的。所以万科的项目中地价占房价的比重会比平均水平是要高的。
万科的地价占房价的比例应该会超过40%，那么剩下的建筑材料、监理和设计，以及人工等所有的相关建筑过程中的成本大概是20%左右。综上所述，地价在房价中是占的大头，而且还有不断上涨的势头，成本决定了房价的最低价格。

2、影响房价的供需论供需决定价格是经济学里面最基础的一条定律了，也是最常用于分析经济事件的方法论，他的核心就是当供给增加时，价格就会下降，当供不应求时，价格就会上涨。但是关于房价的供需具体是指的什么？恒大研究院首席经济学家任泽平有三句话来形容供需：短期看金融、中期看土地、长期看人口！
短期看金融这三句话就非常全面的概况了供需的具体所指，比如金融政策，对于楼市而言，在消费端的金融政策有利率水平、首付比例这两个最重要的金融政策，如果房贷利率降低，是会刺激需求有利于买房的，首付比例降低也同样会刺激需求，有利于买房者，在2014年的时候房地产库存高企，于是去库存成为了一个核心任务。

于是在2015年就开始有了降低首付比例，降低房贷利率，从2014年到2015年就有 多次降低贷款基准利率的行动，同时众多银行对房贷利率进行打折的优惠，各位读者可以想一想2016年左右买的房子是否是利率比较优惠的。2016年10月份全国首套房房贷平均利率水平是4.41%，这是历史最低水平，从这个数据也可以看出当年的利率优惠力度有多大。
而在同时段当时著名的还有“零首付”，可见当年在金融政策方面对楼市的影响。而到了2018年下半年，楼市调控严格了，上浮首付比例，房贷利率上调，提高购房资格，这些措施在不断的使用。
中期看土地土地其实影响的是供给，所有的房子都需要现有土地才能建成我们能够居住的房子，在2000年的时候房地产业土地购置面积是1.53亿平米，在2001年增长到了2.17亿平米，2002年增加到了3亿平米的水平，而在2003年到2008年的5年时间，这个数据一直维持在3亿平米以上，在2007年甚至达到了4亿平米的高度。

2009年受金融危机的影响房地产业土地购置面积下滑到3.2亿平米，但是在2010年和2011年都维持在4.1亿平米的水平，2012年有所下滑到了3.6亿平米，但是2013年又回到了3.9亿平米的水平，2014年开始减少到3.3亿平米，而到2015年进一步减少到2.3亿平米，2016年进一步跌到2.2亿平米，2017年到2019年虽然有所回升，但是也基本是在3亿平米以下，这都不及2002年的水平。
所以，对于2015年以来的楼市牛市是有多种因素的，有棚改的原因，有金融政策的宽松刺激，也有土地供给的大幅减少，导致了2016年到2019年的数年牛市！

长期看人口人口是最终决定房价的根本因素，因为这是决定需求端的终极因素，房子是给人住的，那么这里的人口到底是什么？其实从宏观来看就是城镇化人口，人口从农村迁移到城镇，造成人口的城镇化，从1998年到2018年中国的城镇化率从30%增加到60%。城镇居住的人口从3.79亿增加到8.31亿，城镇在20年的时间增加了4.52亿人口，这是一个庞大的数字，比美国一个国家的人口还多出三分之一。
城镇化为城市带来了巨量的人口，也带来了巨量的居住需求。如果我们把全国的宏观角度再放低一点，放到一个城市，那么我们会发现，那些人口持续流入的城市房价上涨最快，比如深圳，深圳是一个中国的“移民城市”，都是从全国各省来的人口。但是深圳的常住人口从2014年之后大幅增加，平均年增加50万左右
2013年深圳的常住人口是1063亿，同比去年增加了8万人口，但是到了2014年末，深圳的常住人口增加到了1078万，同比上一年增加了15万，到了2015年增加到1138万，同比增加60万，到了2016年增加到1191万，同比增加53万，到2017年增加到1253万，同比增加62万人，到了2018年进一步增加到了1303万人，同比增加50万人。

从2015年开始深圳的人口大幅增加，这也导致深圳的房价成为四个一线城市中涨幅最大的城市。总结：从宏观上来看，成本决定了房价的下限，而供需决定了房价的上限，人口、金融政策、土地供应都会从不同的角度来影响供需水平。

3. 什么是商誉减值呢？

　　商誉减值是指对企业在兼并中构成的商誉进行减值测验后，确认相应的减值损失。那么什么是商誉减值呢？

　　商誉减值对于一般投资者来说，是了解一家公司的运营状况的通道。尽管这条通道要等上一年，可是也是能够从商誉减值中看出是否合适持续持有的一项非常重要的目标。

　　了解股票常识的投资者应该都知道，股票的商誉也是一项财物，是能够计提减值的。当上市公司的收买重组的目标成绩不能好转，依旧是处在亏本或许盈余的许诺无法实现的话，那么这家上市公司的商誉就存在风险了，能够说商誉减值是无法防止的。

　　可是，上市公司对于商誉减值的计提，还是具有主观性以及不确定性的。由于即便上市公司的财物成绩呈现了亏本，可是依然能够不计提商誉减值。

　　而商誉减值假如需求计提，那么上市公司的净利润就有可能亏本更严峻。由于财物减值的损失一旦被确认的话，在之后就很难再转回来，所以上市公司无法经过商誉减值进行盈余的管理。

　　商誉减值这个问题在企业的并购重组中是个无法防止的重要问题，商誉的价值在有的并购企业中，占有了百分之九十以上的对价。不过商誉尽管重要，可是商誉所反映出来的也是企业在并购过程中的运营状况算了。因而，随着企业的开展，并购的时分所确认的商誉减值现已不是很合适企业的状况了，因而判别并购的上市公司的商誉是否减值才是直观重要的。

　　其实不论上市公司怎样计提商誉减值 ，对于投资者来说，最重要的是这家上市公司的远景怎样了。假如商誉减值对于这家上市公司是有风险的话，那么投资者要需求慎重进行这类的股票投资。

　

4. 商誉什么情况下会减值

因为商誉本身不是一项单独的资产，商誉金额无法可靠计量。商誉的减值测试需要和企业的资产一起做减值测试。具体的请看教材：
一、商誉减值测试的基本要求
企业合并所形成的商誉，至少应当在每年年度终了时进行减值测试。商誉应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。相关的资产组或者资产组组合应当是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，不应当大于企业所确定的报告分部。
对于已经分摊商誉的资产组或资产组组合，不论是否存在资产组或资产组组合可能发生减值的迹象，每年都应当通过比较包含商誉的资产组或资产组组合的账面价值与可收回金额进行减值测试。
企业进行资产减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，应当自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组;难以分摊至相关的资产组的，应当将其分摊至相关的资产组组合。
二、商誉减值测试的方法与会计处理
企业在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，应当首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后，再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值(包括所分摊的商誉的账面价值部分)与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，应当就其差额确认减值损失。
减值损失金额应当先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。相关减值损失的处理顺序和方法与第四节有关资产组减值损失的处理顺序和方法相一致。
商誉减值的会计处理如下：
借：资产减值损失
贷：商誉减值准备

5. 商誉减值是什么

商誉减值意思是指企业在进行合并后，进行减值商誉测试，后确认相应的减值损失。商誉具体表现为在企业合并中购买企业支付的买价超过被购买企业净资产公允价值的部分。RBS商誉减值是由于先前的收购而导致的后果。誉作为企业的资产，指的是企业获得高于正常盈利水平的收入的能力。实质资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值所形成的价值的减少，资产减值意味着现时资产预计给企业带来的经济利益比原来入账时所预计的要低。当资产发生减值时，按照谨慎性原则的要求，应该按降低后的资产价值记账，以释放风险，因此会计上对资产减值进行确认和计量的实质就是对资产价值的再确认、再计量。对于商誉而言，往往面临着可能发生减值的问题，经常需要对商誉的价值进行再确认、再计量。需要说明的是，对于包括商誉在内的资产减值的会计确认和计量问题，并不是基于传统会计中对实际发生的交易的确认和计量，而是更多地立足于眼前，着眼于未来，只要造成资产价值减少的迹象已经存在，只要资产价值的减损能够予以可靠的计量，只要对于决策具有相关性，就应当确认该资产价值的减少。

6. 商誉减值到底是什么

商誉减值意思是指企业在进行合并后，进行减值商誉测试，后确认相应的减值损失。商誉具体表现为在企业合并中购买企业支付的买价超过被购买企业净资产公允价值的部分。RBS商誉减值是由于先前的收购而导致的后果。誉作为企业的资产，指的是企业获得高于正常盈利水平的收入的能力。实质资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值所形成的价值的减少，资产减值意味着现时资产预计给企业带来的经济利益比原来入账时所预计的要低。当资产发生减值时，按照谨慎性原则的要求，应该按降低后的资产价值记账，以释放风险，因此会计上对资产减值进行确认和计量的实质就是对资产价值的再确认、再计量。对于商誉而言，往往面临着可能发生减值的问题，经常需要对商誉的价值进行再确认、再计量。需要说明的是，对于包括商誉在内的资产减值的会计确认和计量问题，并不是基于传统会计中对实际发生的交易的确认和计量，而是更多地立足于眼前，着眼于未来，只要造成资产价值减少的迹象已经存在，只要资产价值的减损能够予以可靠的计量，只要对于决策具有相关性，就应当确认该资产价值的减少。

7. 什么叫商誉减值

商誉减值是指企业在进行合并后，进行减值商誉测试，衡量合并后造成的相应的减值损失。商誉具体表现为在企业合并中购买企业支付的买价超过被购买企业净资产公允价值的部分。商誉作为企业的一项资产，是指企业获取正常盈利水平以上收益的一种能力，是企业未来实现的超额收益的现值。资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值所形成的价值的减少，资产减值意味着现时资产预计给企业带来的经济利益比原来入账时所预计的要低。当资产发生减值时，按照谨慎性原则的要求，应该按降低后的资产价值记账，以释放风险，因此会计上对资产减值进行确认和计量的实质就是对资产价值的再确认、再计量。对于商誉而言，往往面临着可能发生减值的问题，经常需要对商誉的价值进行再确认、再计量。需要说明的是，对于包括商誉在内的资产减值的会计确认和计量问题，并不是基于传统会计中对实际发生的交易的确认和计量，而是更多地立足于眼前，着眼于未来。只要造成资产价值减少的迹象已经存在，只要资产价值的减损能够予以可靠的计量，只要对于决策具有相关性，就应当确认该资产价值的减少。

8. 商誉减值的意思是什么

商誉减值的意思是指对企业在合并中形成的商誉进行减值测试后，确认相应的减值损失。商誉具体表现为在企业合并中购买企业支付的买价超过被购买企业净资产公允价值的部分。资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值所形成的价值的减少，资产减值意味着现时资产预计给企业带来的经济利益比原来入账时所预计的要低。当资产发生减值时，按照谨慎性原则的要求，应该按降低后的资产价值记账，以释放风险，因此会计上对资产减值进行确认和计量的实质就是对资产价值的再确认、再计量。对于商誉而言，往往面临着可能发生减值的问题，经常需要对商誉的价值进行再确认、再计量。需要说明的是，对于包括商誉在内的资产减值的会计确认和计量问题，并不是基于传统会计中对实际发生的交易的确认和计量，而是更多地立足于眼前，着眼于未来，只要造成资产价值减少的迹象已经存在，只要资产价值的减损能够予以可靠的计量，只要对于决策具有相关性，就应当确认该资产价值的减少。所谓减值的确认范围，就是指对单项资产或资产组合的价值状况进行减值确认。国际上通行的惯例是：如果存在资产可能减值的迹象，应估计单个资产的可收回金额；如果不可能估计单个资产的可收回金额，则应确定资产所属的资产组的可收回金额。