明年楼市调控“稳”字当头

1. 明年楼市调控“稳”字当头

12月23日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。对于老百姓关注的明年楼市走向，住建部这次会议有了明确定调：着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展；长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。有意思的是，在住建部官网披露的新闻通稿中提了20个“稳”字，足以看出明年楼市的主基调。
住建部方面披露，2019年，全国住房和城乡建设系统稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，落实城市主体责任制，稳步推进“一城一策”试点，房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标；同时，扎实推进住房保障工作，城镇中低收入居民住房条件不断改善；加快研究完善住房保障体系；规范发展公租房；在推进棚户区改造方面，截至11月底，已开工315万套，超额完成289万套的目标任务。
2019年，房地产长效机制已经在租售并举、房住不炒等环节开始快速落地。中原地产首席分析师张大伟计算，截止到日前，全国2019年涉及房地产的各种调控政策一共有570次左右，刷新历史调控记录，同比涨幅高达30%。“2019年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。”
“2020年住建部仍坚持‘稳’字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险，房地产市场的稳定是重中之重。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英分析。
在很多老百姓关注的城镇住房保障体系方面，住建部也披露，明年将加大城市困难群众住房保障工作力度；抓好完善住房保障体系试点工作，争取形成可复制、可推广经验；进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障；严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造；总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。改革完善住房公积金制度。

2. 楼市“稳”字当头 各地政策差异调控

在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调下，各地楼市调控开始走向细分。
二线城市中的苏州，因房价和土地市场过热而率先加大调控力度。5月11日，苏州对部分区域实施新房三年限售，二手房五年限售。5月24日，苏州市政府再次联合住建局、发改委等部门召开房地产行业座谈会，讨论下一步的调控工作。据媒体报道，苏州将以6月、7月作为过渡期，如房价、地价等多个指标仍得不到控制，7月起调控将会加码，具体举措包括但不限于扩大限售范围、提高外地人购房社保门槛等。
距离苏州1500公里远的珠海，则开始“放宽”购房政策。5月24日，珠海市住建局房产科向媒体确认，外地非人才限购1套新房，西区、高新区不需要社保；外地人才限购1套新房，珠海大桥以西及高新区无需社保；高端及外籍人才、港澳居民无社保要求可全市购买1套新房。
“无论是苏州还是珠海，楼市调控的原则一直没有变，即稳地价、稳房价、稳预期。”中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，当楼市过热时就要加大调控，楼市有下行风险时要适度宽松。
上海一家房企高层告诉时代周报记者，中央多次强调要“促进房地产市场平稳健康发展”，所以楼市趋稳既是政策诉求，也是众望所归。
苏州调控加码
4月底房地产价格指数超过全年调控目标5%的界限以及土地市场过热，是苏州出台新政的直接原因。
据克而瑞数据统计，2019年1―4月苏州市区商品住宅成交面积为274万平方米，同比2018年同期增长了38%。成交均价21279元/平方米，同比2018年同期上涨9%。其中4月新房成交10014套，为2016年10月以来新高，二手房网签11748套，环比大涨99.52%。
苏州楼市“量价齐升”，其土地市场同样火热。2019年以来，苏州四次大型土拍中，有三次接近或超过百亿级别。1月4日，苏州主城区出让7宗地块，共揽金129.19亿元，其中青剑湖地块飙价175轮；首拍告捷后，苏州在1月11日继续连拍4宗地块，总成交价为78.83亿元；2月22日，苏州成功出让6宗涉宅地块加园区1宗商服用地，总成交价为98.25亿元。4月24日，苏州再次出让5宗地块，总成交价134.53亿元。其中溢价最高的一宗由碧桂园拿下，溢价率达56.66%。
“苏州楼市火热，是因为之前的调控没那么严格，”张大伟告诉时代周报记者，再加上今年房企融资渠道稍有放宽及苏州土地供应减少，也直接造就了苏州土地市场的火热。
为有效遏制房价过快上涨势头，苏州在5月11日发布新政，对工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房项目限售三年，苏州工业园区全域二手房限售五年。在5月24日的房地产行业座谈会上，核心内容包括把房价涨幅控制在5%以内；如房价、地价等指标仍得不到控制，7月后会即刻加码。
中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报记者，苏州虽然不是省会城市，但其市场体量比较大，又靠近一线城市上海，所以其调控行为可能会影响到其他热点二线城市，具有样本价值。
张大伟亦发文表示，从苏州的调控来看，预计后续各地出台的加码政策，也基本都会以降低短期投资的限售为主。对于购买入口收紧、限购的政策，预计力度不会很大。
珠海局部放宽
与苏州不同，珠海此前一直执行较为严格的限购政策。2017年4月8日，珠海强化“限购、限售、价格备案”政策，非本市户籍居民购房需连续缴纳5年社保，新购普通住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易。
看齐一线城市的限购门槛，使珠海楼市迅速进入“速冻模式”。来自合富辉煌的数据显示，2017年，珠海全年住宅网签成交103万平方米，同比下降81%；新增供应234万平方米，同比下降42%；成交均价22188元/平方米，同比上涨16%，涨幅收窄5个百分点。
“珠海‘408新政’学习的是广深，但局限于当地人口较少，实施这么严格的政策，长此以往对楼市的影响还是比较大的。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，2016年珠海一手住宅成交4.9万套，实施“408新政”后，2017年下降到1.5万套，2018年略有好转，但1―11月成交量也只有1.7万套。而据官方数据显示，珠海市2018年末常住人口为189.11万人。
“市场虚火”得到有效控制后，珠海又着手局部“放宽”限购政策。
今年5月24日，珠海正式向媒体发布新政：外地非人才限购1套新房，西区、高新区不需要社保；外地人才限购1套新房，珠海大桥以西及高新区无需社保；高端及外籍人才、港澳居民无社保要求可全市购买1套新房。
“即便放开限购，也是成交量的恢复，不是价格的上涨。”肖文晓告诉时代周报记者，各地城市根据最新的市场变化对现有调控政策进行适当的调整并不违规，关键在于把握好“房住不炒”和“遏制房价上涨”两条政策红线。
“预计之前调控比较严厉的城市，后续可能会效仿珠海对政策进行调整。”肖文晓称。

3. 楼市“稳”字当头 各地政策差异调控

“无论是苏州还是珠海，楼市调控的原则一直没有变，即稳地价、稳房价、稳预期。”中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，当楼市过热时就要加大调控，楼市有下行风险时要适度宽松。
时代周报记者 胡天祥 发自广州
在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调下，各地楼市调控开始走向细分。
二线城市中的苏州，因房价和土地市场过热而率先加大调控力度。5月11日，苏州对部分区域实施新房三年限售，二手房五年限售。5月24日，苏州市政府再次联合住建局、发改委等部门召开房地产行业座谈会，讨论下一步的调控工作。据媒体报道，苏州将以6月、7月作为过渡期，如房价、地价等多个指标仍得不到控制，7月起调控将会加码，具体举措包括但不限于扩大限售范围、提高外地人购房社保门槛等。
距离苏州1500公里远的珠海，则开始“放宽”购房政策。5月24日，珠海市住建局房产科向媒体确认，外地非人才限购1套新房，西区、高新区不需要社保；外地人才限购1套新房，珠海大桥以西及高新区无需社保；高端及外籍人才、港澳居民无社保要求可全市购买1套新房。
“无论是苏州还是珠海，楼市调控的原则一直没有变，即稳地价、稳房价、稳预期。”中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，当楼市过热时就要加大调控，楼市有下行风险时要适度宽松。
上海一家房企高层告诉时代周报记者，中央多次强调要“促进房地产市场平稳健康发展”，所以楼市趋稳既是政策诉求，也是众望所归。
苏州调控加码
4月底房地产价格指数超过全年调控目标5%的界限以及土地市场过热，是苏州出台新政的直接原因。
据克而瑞数据统计，2019年1―4月苏州市区商品住宅成交面积为274万平方米，同比2018年同期增长了38%。成交均价21279元/平方米，同比2018年同期上涨9%。其中4月新房成交10014套，为2016年10月以来新高，二手房网签11748套，环比大涨99.52%。
苏州楼市“量价齐升”，其土地市场同样火热。2019年以来，苏州四次大型土拍中，有三次接近或超过百亿级别。1月4日，苏州主城区出让7宗地块，共揽金129.19亿元，其中青剑湖地块飙价175轮；首拍告捷后，苏州在1月11日继续连拍4宗地块，总成交价为78.83亿元；2月22日，苏州成功出让6宗涉宅地块加园区1宗商服用地，总成交价为98.25亿元。4月24日，苏州再次出让5宗地块，总成交价134.53亿元。其中溢价最高的一宗由碧桂园拿下，溢价率达56.66%。
“苏州楼市火热，是因为之前的调控没那么严格，”张大伟告诉时代周报记者，再加上今年房企融资渠道稍有放宽及苏州土地供应减少，也直接造就了苏州土地市场的火热。
为有效遏制房价过快上涨势头，苏州在5月11日发布新政，对工业园区全域、苏州高新(600736)区部分重点区域新房项目限售三年，苏州工业园区全域二手房限售五年。在5月24日的房地产行业座谈会上，核心内容包括把房价涨幅控制在5%以内；如房价、地价等指标仍得不到控制，7月后会即刻加码。
中国(深圳（楼盘）)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报记者，苏州虽然不是省会城市，但其市场体量比较大，又靠近一线城市上海（楼盘），所以其调控行为可能会影响到其他热点二线城市，具有样本价值。
张大伟亦发文表示，从苏州的调控来看，预计后续各地出台的加码政策，也基本都会以降低短期投资的限售为主。对于购买入口收紧、限购的政策，预计力度不会很大。
珠海局部放宽
与苏州不同，珠海此前一直执行较为严格的限购政策。2017年4月8日，珠海强化“限购、限售、价格备案”政策，非本市户籍居民购房需连续缴纳5年社保，新购普通住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易。
看齐一线城市的限购门槛，使珠海楼市迅速进入“速冻模式”。来自合富辉煌的数据显示，2017年，珠海全年住宅网签成交103万平方米，同比下降81%；新增供应234万平方米，同比下降42%；成交均价22188元/平方米，同比上涨16%，涨幅收窄5个百分点。
“珠海‘408新政’学习的是广深，但局限于当地人口较少，实施这么严格的政策，长此以往对楼市的影响还是比较大的。”克而瑞广州（楼盘）区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，2016年珠海一手住宅成交4.9万套，实施“408新政”后，2017年下降到1.5万套，2018年略有好转，但1―11月成交量也只有1.7万套。而据官方数据显示，珠海市2018年末常住人口为189.11万人。
“市场虚火”得到有效控制后，珠海又着手局部“放宽”限购政策。
今年5月24日，珠海正式向媒体发布新政：外地非人才限购1套新房，西区、高新区不需要社保；外地人才限购1套新房，珠海大桥以西及高新区无需社保；高端及外籍人才、港澳居民无社保要求可全市购买1套新房。
“即便放开限购，也是成交量的恢复，不是价格的上涨。”肖文晓告诉时代周报记者，各地城市根据最新的市场变化对现有调控政策进行适当的调整并不违规，关键在于把握好“房住不炒”和“遏制房价上涨”两条政策红线。
“预计之前调控比较严厉的城市，后续可能会效仿珠海对政策进行调整。”肖文晓称。


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4. 楼市“稳”字当头 各地政策差异调控

在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调下，各地楼市调控开始走向细分。
　　二线城市中的苏州，因房价和土地市场过热而率先加大调控力度。5月11日，苏州对部分区域实施新房三年限售，二手房五年限售。5月24日，苏州市政府再次联合住建局、发改委等部门召开房地产行业座谈会，讨论下一步的调控工作。据媒体报道，苏州将以6月、7月作为过渡期，如房价、地价等多个指标仍得不到控制，7月起调控将会加码，具体举措包括但不限于扩大限售范围、提高外地人购房社保门槛等。
　　距离苏州1500公里远的珠海，则开始“放宽”购房政策。5月24日，珠海市住建局房产科向媒体确认，外地非人才限购1套新房，西区、高新区不需要社保；外地人才限购1套新房，珠海大桥以西及高新区无需社保；高端及外籍人才、港澳居民无社保要求可全市购买1套新房。
　　“无论是苏州还是珠海，楼市调控的原则一直没有变，即稳地价、稳房价、稳预期。”中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，当楼市过热时就要加大调控，楼市有下行风险时要适度宽松。
　　上海一家房企高层告诉时代周报记者，中央多次强调要“促进房地产市场平稳健康发展”，所以楼市趋稳既是政策诉求，也是众望所归。
　　苏州调控加码
　　4月底房地产价格指数超过全年调控目标5%的界限以及土地市场过热，是苏州出台新政的直接原因。
　　据克而瑞数据统计，2019年1―4月苏州市区商品住宅成交面积为274万平方米，同比2018年同期增长了38%。成交均价21279元/平方米，同比2018年同期上涨9%。其中4月新房成交10014套，为2016年10月以来新高，二手房网签11748套，环比大涨99.52%。
　　苏州楼市“量价齐升”，其土地市场同样火热。2019年以来，苏州四次大型土拍中，有三次接近或超过百亿级别。1月4日，苏州主城区出让7宗地块，共揽金129.19亿元，其中青剑湖地块飙价175轮；首拍告捷后，苏州在1月11日继续连拍4宗地块，总成交价为78.83亿元；2月22日，苏州成功出让6宗涉宅地块加园区1宗商服用地，总成交价为98.25亿元。4月24日，苏州再次出让5宗地块，总成交价134.53亿元。其中溢价最高的一宗由碧桂园拿下，溢价率达56.66%。
　　“苏州楼市火热，是因为之前的调控没那么严格，”张大伟告诉时代周报记者，再加上今年房企融资渠道稍有放宽及苏州土地供应减少，也直接造就了苏州土地市场的火热。
　　为有效遏制房价过快上涨势头，苏州在5月11日发布新政，对工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房项目限售三年，苏州工业园区全域二手房限售五年。在5月24日的房地产行业座谈会上，核心内容包括把房价涨幅控制在5%以内；如房价、地价等指标仍得不到控制，7月后会即刻加码。
　　中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报记者，苏州虽然不是省会城市，但其市场体量比较大，又靠近一线城市上海，所以其调控行为可能会影响到其他热点二线城市，具有样本价值。
　　张大伟亦发文表示，从苏州的调控来看，预计后续各地出台的加码政策，也基本都会以降低短期投资的限售为主。对于购买入口收紧、限购的政策，预计力度不会很大。
　　珠海局部放宽
　　与苏州不同，珠海此前一直执行较为严格的限购政策。2017年4月8日，珠海强化“限购、限售、价格备案”政策，非本市户籍居民购房需连续缴纳5年社保，新购普通住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易。
　　看齐一线城市的限购门槛，使珠海楼市迅速进入“速冻模式”。来自合富辉煌的数据显示，2017年，珠海全年住宅网签成交103万平方米，同比下降81%；新增供应234万平方米，同比下降42%；成交均价22188元/平方米，同比上涨16%，涨幅收窄5个百分点。
　　“珠海‘408新政’学习的是广深，但局限于当地人口较少，实施这么严格的政策，长此以往对楼市的影响还是比较大的。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，2016年珠海一手住宅成交4.9万套，实施“408新政”后，2017年下降到1.5万套，2018年略有好转，但1―11月成交量也只有1.7万套。而据官方数据显示，珠海市2018年末常住人口为189.11万人。
　　“市场虚火”得到有效控制后，珠海又着手局部“放宽”限购政策。
　　今年5月24日，珠海正式向媒体发布新政：外地非人才限购1套新房，西区、高新区不需要社保；外地人才限购1套新房，珠海大桥以西及高新区无需社保；高端及外籍人才、港澳居民无社保要求可全市购买1套新房。
　　“即便放开限购，也是成交量的恢复，不是价格的上涨。”肖文晓告诉时代周报记者，各地城市根据最新的市场变化对现有调控政策进行适当的调整并不违规，关键在于把握好“房住不炒”和“遏制房价上涨”两条政策红线。
　　“预计之前调控比较严厉的城市，后续可能会效仿珠海对政策进行调整。”肖文晓称。

5. 楼市“稳”字当头 各地政策差异调控

在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调下，各地楼市调控开始走向细分。
二线城市中的苏州，因房价和土地市场过热而率先加大调控力度。5月11日，苏州对部分区域实施新房三年限售，二手房五年限售。5月24日，苏州市政府再次联合住建局、发改委等部门召开房地产行业座谈会，讨论下一步的调控工作。据媒体报道，苏州将以6月、7月作为过渡期，如房价、地价等多个指标仍得不到控制，7月起调控将会加码，具体举措包括但不限于扩大限售范围、提高外地人购房社保门槛等。
距离苏州1500公里远的珠海，则开始“放宽”购房政策。5月24日，珠海市住建局房产科向媒体确认，外地非人才限购1套新房，西区、高新区不需要社保；外地人才限购1套新房，珠海大桥以西及高新区无需社保；高端及外籍人才、港澳居民无社保要求可全市购买1套新房。
“无论是苏州还是珠海，楼市调控的原则一直没有变，即稳地价、稳房价、稳预期。”中原地产首席分析师张大伟告诉时代周报记者，当楼市过热时就要加大调控，楼市有下行风险时要适度宽松。
上海一家房企高层告诉时代周报记者，中央多次强调要“促进房地产市场平稳健康发展”，所以楼市趋稳既是政策诉求，也是众望所归。
苏州调控加码
4月底房地产价格指数超过全年调控目标5%的界限以及土地市场过热，是苏州出台新政的直接原因。
据克而瑞数据统计，2019年1―4月苏州市区商品住宅成交面积为274万平方米，同比2018年同期增长了38%。成交均价21279元/平方米，同比2018年同期上涨9%。其中4月新房成交10014套，为2016年10月以来新高，二手房网签11748套，环比大涨99.52%。
苏州楼市“量价齐升”，其土地市场同样火热。2019年以来，苏州四次大型土拍中，有三次接近或超过百亿级别。1月4日，苏州主城区出让7宗地块，共揽金129.19亿元，其中青剑湖地块飙价175轮；首拍告捷后，苏州在1月11日继续连拍4宗地块，总成交价为78.83亿元；2月22日，苏州成功出让6宗涉宅地块加园区1宗商服用地，总成交价为98.25亿元。4月24日，苏州再次出让5宗地块，总成交价134.53亿元。其中溢价最高的一宗由碧桂园拿下，溢价率达56.66%。
“苏州楼市火热，是因为之前的调控没那么严格，”张大伟告诉时代周报记者，再加上今年房企融资渠道稍有放宽及苏州土地供应减少，也直接造就了苏州土地市场的火热。
为有效遏制房价过快上涨势头，苏州在5月11日发布新政，对工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房项目限售三年，苏州工业园区全域二手房限售五年。在5月24日的房地产行业座谈会上，核心内容包括把房价涨幅控制在5%以内；如房价、地价等指标仍得不到控制，7月后会即刻加码。
中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报记者，苏州虽然不是省会城市，但其市场体量比较大，又靠近一线城市上海，所以其调控行为可能会影响到其他热点二线城市，具有样本价值。
张大伟亦发文表示，从苏州的调控来看，预计后续各地出台的加码政策，也基本都会以降低短期投资的限售为主。对于购买入口收紧、限购的政策，预计力度不会很大。
珠海局部放宽
与苏州不同，珠海此前一直执行较为严格的限购政策。2017年4月8日，珠海强化“限购、限售、价格备案”政策，非本市户籍居民购房需连续缴纳5年社保，新购普通住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易。
看齐一线城市的限购门槛，使珠海楼市迅速进入“速冻模式”。来自合富辉煌的数据显示，2017年，珠海全年住宅网签成交103万平方米，同比下降81%；新增供应234万平方米，同比下降42%；成交均价22188元/平方米，同比上涨16%，涨幅收窄5个百分点。
“珠海‘408新政’学习的是广深，但局限于当地人口较少，实施这么严格的政策，长此以往对楼市的影响还是比较大的。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，2016年珠海一手住宅成交4.9万套，实施“408新政”后，2017年下降到1.5万套，2018年略有好转，但1―11月成交量也只有1.7万套。而据官方数据显示，珠海市2018年末常住人口为189.11万人。
“市场虚火”得到有效控制后，珠海又着手局部“放宽”限购政策。
今年5月24日，珠海正式向媒体发布新政：外地非人才限购1套新房，西区、高新区不需要社保；外地人才限购1套新房，珠海大桥以西及高新区无需社保；高端及外籍人才、港澳居民无社保要求可全市购买1套新房。
“即便放开限购，也是成交量的恢复，不是价格的上涨。”肖文晓告诉时代周报记者，各地城市根据最新的市场变化对现有调控政策进行适当的调整并不违规，关键在于把握好“房住不炒”和“遏制房价上涨”两条政策红线。
“预计之前调控比较严厉的城市，后续可能会效仿珠海对政策进行调整。”肖文晓称。

6. “稳”字当头 近二十个城市微调楼市政策

春节过后，地方政府针对楼市的配套措施和调控政策陆续发布。2月26日，南京市发展和改革委员会发布《南京坚持房价稳控政策不动摇》，提出南京市在房价过快上涨期间对房价采取了一系列稳控措施，防范大起大落风险。未来，将坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。  

据克而瑞研究中心统计，当前全国近20个城市对楼市调控进行了微调，“因城施策、分类指导”的特点更为突出。  
从今年1月开始，海口、广州、西安、大连、常州等城市陆续发布了人才引进政策。例如，海口放宽人才落户的学历年龄限制；西安取消本科学历落户年龄限制；广州市放宽引进人才的落户限制。业内人士分析认为，这些城市针对人才引进的新政策，对当地的房地产市场将产生短期的利好作用。  
克而瑞研究中心研究员杨科伟分析认为，虽然各地楼市政策出现了不同程度的调整，但主要还是因地制宜，“房住不炒”的基本面并未出现变化。结合各地的落户新政来看，本质还在于优化人口结构，以真实的居住需求带动本地楼市的发展。  
值得一提的是，从全国20个典型城市2月以来的项目去化率表现来看，多数城市的去化率延续了下行趋势，仅有武汉、南宁、郑州、南京、深圳、常州等6个城市项目开盘去化率有了明显提升。  
“随着部分城市楼市调控的微调、局部土地市场的回暖以及部分项目价格回调，部分城市出现了房价短期小幅回暖、少量项目热销的现象，但难改总体市场下行调整的大趋势。”杨科伟表示。  
总的来说，2019年房地产政策面基本维稳，“因城施策、分类指导”的特点会更加突出，不同城市市场分化将加剧。具体来看，一二线城市有望低位企稳，市场表现将优于三四线，部分购买力透支、经济基础较差、缺乏人口支撑的弱二线和三四线城市将面临较大的去化风险。

7. “稳”字当头 近二十个城市微调楼市政策

春节过后，地方政府针对楼市的配套措施和调控政策陆续发布。2月26日，南京市发展和改革委员会发布《南京坚持房价稳控政策不动摇》，提出南京市在房价过快上涨期间对房价采取了一系列稳控措施，防范大起大落风险。未来，将坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。  
据克而瑞研究中心统计，当前全国近20个城市对楼市调控进行了微调，“因城施策、分类指导”的特点更为突出。  
从今年1月开始，海口、广州、西安、大连、常州等城市陆续发布了人才引进政策。例如，海口放宽人才落户的学历年龄限制；西安取消本科学历落户年龄限制；广州市放宽引进人才的落户限制。业内人士分析认为，这些城市针对人才引进的新政策，对当地的房地产市场将产生短期的利好作用。  
克而瑞研究中心研究员杨科伟分析认为，虽然各地楼市政策出现了不同程度的调整，但主要还是因地制宜，“房住不炒”的基本面并未出现变化。结合各地的落户新政来看，本质还在于优化人口结构，以真实的居住需求带动本地楼市的发展。  
值得一提的是，从全国20个典型城市2月以来的项目去化率表现来看，多数城市的去化率延续了下行趋势，仅有武汉、南宁、郑州、南京、深圳、常州等6个城市项目开盘去化率有了明显提升。  
“随着部分城市楼市调控的微调、局部土地市场的回暖以及部分项目价格回调，部分城市出现了房价短期小幅回暖、少量项目热销的现象，但难改总体市场下行调整的大趋势。”杨科伟表示。  
总的来说，2019年房地产政策面基本维稳，“因城施策、分类指导”的特点会更加突出，不同城市市场分化将加剧。具体来看，一二线城市有望低位企稳，市场表现将优于三四线，部分购买力透支、经济基础较差、缺乏人口支撑的弱二线和三四线城市将面临较大的去化风险。

8. 楼市调控“三稳” 一城一策发力

去年12月，广州宣布对商服类物业政策调整，不少公寓项目开始“解限”。
在刚刚过去的2018年,国内各地楼市调控政策不断加码,调控范围也从一线和热点二线城市为主,扩展到广大的三四线城市。在加码的同时,也有部分城市对先前出台的调控政策进行了部分调整。例如,菏泽取消限售,广州放宽商服类物业销售限制等。
在去年12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部对2019年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。对于未来房地产市场政策,业内机构和专家均表示,部分城市存在政策调整的可能性,但这不意味着调控放松,更不意味着“房住不炒”的定位发生改变。
坚持“房住不炒”
调控的主基调贯穿了2018年全年,在中央层面,去年多次会议都在着力强调“房住不炒”这一定位。
去年3月“两会”期间,政府工作报告重申“房住不炒”,提出落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。
去年7月底,中央政治局会议提出要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。随后,住建部约谈部分城市主要负责人,要求严厉打击投机炒作,“坚决遏制房价上涨”被再一次强调。
在年中调控政策密集出台的阶段,6月底国家七部委在国内30座城市联合开展治理楼市乱象专项行动,一个月后,住建部公布了20家违法违规房企和中介机构,违法违规行为涉及“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面。
国家坚持“房住不炒”,在要求坚决遏制房价上涨的同时,对热点城市调控政策也在不断加码。
以深圳为例,去年3月底,深圳“三价合一”政策落地。到了6月,深圳明确今后住房供应体系建设方向,人才房、安居房、公租房比重将占新增住房供应总量的60%左右。7月时,深圳出台楼市政策,新政包含暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房,新建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途,新购商品房三年禁售等多项措施,并对离婚购房进行限制。
根据克而瑞研究中心的统计,去年全国各地调控频次高达367次,其中最密集时间段在5月至8月,仅5月就高达67次。
部分城市政策调整
调控的主基调始终没有放松,但在2018年,因地制宜、因城施策的调控方针逐步在各个城市得以实施。
去年12月18日,山东菏泽发文宣布取消此前实施的新购住房限制转让的措施,至此,菏泽此前出台的“限售令”在实施14个月后被取消。而在菏泽之前,兰州、太原等地也曾对楼市调控政策进行过调整。
中原地产首席分析师张大伟指出,之前出台的部分政策过于严厉,部分城市会有政策微调的可能性。
在广州,楼市政策同样出现了变化。去年10月中旬,广州市住建委宣布,在保持调控力度不放松以及成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备,该政策被解读为“双合同”终结,此后广州各地新建商品住宅项目逐步改为单合同销售。
去年12月,广州宣布对商服类物业政策调整,规定2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的商服类房地产项目的销售对象不再限制为“法人单位”,这令不少公寓项目开始“解限”。
随后,广州又对住房公积金政策进行了更新,其中,提取方面规定满足包括广州毗邻城市购买拥有所有权的自住住房等若干条件之一的,可以提取住房公积金账户内的存储余额,而在几个月前,广州曾规定非本市和非本人及配偶户籍所在地购房暂停提取公积金。
对于近段时间楼市政策的调整,多家机构和分析人士都认为,这并非意味着对楼市的调控放松。张大伟认为,虽然最近出现了部分城市的微调,但整体看,基本原则依然不会改变,遏制房价上涨的决心不会发生改变。
不变中的变化
2018年底的中央经济工作会议中提出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。
去年12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳目标”,指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。
对此,张大伟认为,短短不到10天时间内,从中央经济工作会议到各地房地产微调政策已经超10次,这些政策内容基本决定了2019年房地产政策的走势和方向。同时他指出,再次明确要求房住不炒,代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。
（以上回答发布于2019-01-04，当前相关购房政策请以实际为准）